주택을 보장하는 연금으로서 국가에서 적극 장려하는 정책이며, 매년 그 홍보가 더욱 확대되고 있습니다.
국가적으로는 노인빈곤 해소가 주요 정책이지만, 노인 입장에서는 자녀의 의견을 걱정해 가입하기 어려운 상황입니다. 아래에서는 ① 주택연금의 조건과 금액, ② 사망 시 자녀에게 상속되는 방식, ③ 가장 큰 숨은 단점인 보증료에 대해 알려드리겠습니다. 주택연금이란?
주택연금은 말 그대로 주택을 담보로 연금을 지급하는 연금제도로, 담보를 제공한 노부부가 모두 사망하면 주택은 은행으로 귀속됩니다. 많은 분들이 한국주택금융공사에서 돈을 지급한다고 생각하지만, 사실은 은행에서 돈을 지급하고 주택도 은행의 담보로 잡힙니다. 한국주택금융공사는 보증만 제공(보증보험료가 수입원)합니다. 주택가격에 따라 수령액이 달라집니다. 주택연금 지급표. 주택연금 지급액은 가입 당시 연령과 주택가격(공시가격)에 따라 달라집니다. 부부 중 가장 어린 사람이 가입 당시 70세이고 주택가격이 3억원이라면 월 지급액은 88만6000원입니다. 부부가 나이가 많을수록(지급기간이 짧기 때문에) 주택가격이 비쌀수록(공시가격 최대 12억원) 지급액이 늘어납니다. 예를 들어 가입 시 80세이고 집 평가액이 12억이라면 매달 394만원 정도를 받게 됩니다. 참고로 연금은 위에 정한 금액으로 고정되어 있습니다. 집 평가액이 3억원(평가액 기준)인 상태에서 70세에 연금에 가입하면 부부가 모두 사망할 때까지 매달 89만원을 받게 됩니다. 80세가 되는 2034년에는 89만원으로 고정되고, 90세가 되는 2044년에는 89만원으로 고정됩니다. 이렇게 가격이 오르고 있으니 10년, 20년 뒤에 89만원이 있다면.. 어떻게 할 수 있을까요? 지금은 그래요;;; 국민연금이나 공무원연금을 생각하면 물가상승률을 감안하면 연금금액이 매년 늘어난다고 생각하시는 분들이 많은데, 그렇지 않습니다. 주택연금의 경우 금액이 고정되어 있습니다!연령별로 받는 금액은 위의 표를 참고해주세요!받는 금액이 고정되어 있다면 물가상승률을 고려하면 손해가 아닐까요?게다가 주택가격이 오르면…?주택가격은 오르는데 내가 받는 건 고정되어 있다?? 이건 장점이기도 단점이기도 한 어려운 문제인데요…아래에서 설명드리겠습니다!가입 당시에 정해지는 월납입금은 고정되어 있습니다.따라서 물가상승률이 반영되지 않는다고 생각하실 수 있지만, 최초 주택연금을 계산할 때는 물가상승률과 자산가치 변동을 반영하여 월납입금을 지급하기 때문에 물가상승률이 지급금액에 반영됩니다.월납입금을 결정할 때는 연령, 성별에 따라 생존확률을 정하고 주택가격 상승률과 이자변동률을 계산하여 현재 주택가격을 기준으로 월납입금을 결정합니다.따라서 지금이나 10년 후에 받는 월납입금은 같지만, 여기에 물가상승률이 반영됩니다.다만, 주택가격이 급등하는 등 비정상적인 부분은 반영되지 않습니다. 앞으로 오를 곳이라면 가입하는 게 손해이고, 앞으로 떨어질 곳이라면 가입하는 게 이득입니다. 입지가 좋은 곳이지만 저평가되어 있고 현재 공모가가 낮다면 가입하지 않는 게 좋습니다. 나중에 입지를 제대로 평가해서 더 오르면 상승분이 반영되지 않습니다. 이런 사람들에게 주택연금은 단점이 될 것입니다. 하지만 반면에 현재 가격이 비정상적으로 높고 앞으로 주택 가격이 떨어져도 연금 금액이 고정되어 있을 때 연금에 가입하면 이런 사람들에게는 이점이 됩니다. 부부가 모두 죽으면 자녀들이 상속을 받습니다. 연금이라고는 하지만 은행 대출과 다를 바 없습니다. 집을 담보로 이자(연금)를 주는 집입니다. 따라서 연금을 받는 동안 부부가 모두 죽고 아직 연금을 많이 받지 못해 주택 가격이 대출 잔액보다 많으면 자녀가 집을 상속받게 됩니다. 다만 부모님이 일시금으로 받으신 연금금액+연간보증료+이자를 계산해서 납부해야 합니다. 이게 정말 최악입니다… .보증료에 대해서는 아래 단점 부분에서 자세히 설명드리겠습니다! 반면, 오래 살아서 이미 주택가격을 넘는 연금을 받으셨다면 별도의 청구 없이 끝납니다. 이는 주택연금의 장점으로 볼 수 있습니다. 주택연금 가입조건 주택연금 가입조건은 매우 간단합니다. 주택가격: 공시가격 12억원 이하 연령: 55세 이상 주택연금 가입조건은 두 가지뿐입니다. 가입연령은 배우자 중 한 명 이상이 55세 이상이고 주택가격이 공시가격 기준으로 12억원 이하인 경우입니다. 공시가격은 실제 거래가격의 약 70% 수준이기 때문에 공시가격이 12억원이라면 실제 거래가격은 대략 17억원이 됩니다. 그리고 주택 2채를 소유한 사람의 경우 합산 주택가격이 12억원 이하이면 청약이 가능합니다. 한 채의 가치가 1억원이라도 다른 한 채의 가치가 11억원 이상이면 1억원짜리 주택도 청약이 불가능합니다. 그리고 주택 3채를 소유한 사람의 경우 3년 이내에 한 채의 주택을 처분하면 청약이 가능합니다. 그리고 다른 권리 침해가 없어야 합니다. 압류, 저당 등이 없어야 합니다. 즉, 대출 없이 주택을 소유해야 한다는 조건입니다. 실제 거주 요건이 있는데, 많은 사람이 간과하는 한 가지 조건이 있습니다. 주택에 주민등록을 하고 실제로 거주해야 합니다. 그 주택을 담보로 주택을 임대하거나 리스하여 연금을 받을 수 없습니다. 연금에 가입한 후 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 1년 이상 지속되면 연금 지급이 중단됩니다. 다만 실제 거주는 예외로 인정되는데, 병원이나 요양시설(실버타운도 2024년부터 허용), 격리, 수용되는 경우 등이 해당됩니다.숨겨진 단점…보증료와 이자 주택연금 수급 조건을 충족하고 받는 금액에 만족하더라도 가입을 꺼리는 사람이 많은데, 그 이유는 보증료 때문입니다.연금은 은행과 개인 간의 거래이며, 한국주택금융공사가 중간에 보증을 해줍니다.따라서 연금 지급일에 주택가격의 1.5%를 최초보증료로 내야 합니다.예를 들어 5억원짜리 주택이라면 최초보증료로 750만원을 내야 합니다.그게 가입료입니다.음, 사실 죽기 전까지 해지하지 않고 오래 살아서 집값보다 많은 연금을 받는다면 전혀 문제가 되지 않습니다. 문제는 중간에 해지하거나 부부가 사망하거나 중간에 인출할 경우 연금+연간보증료+이자를 반환해야 한다는 것입니다.연간보증료는 매년 0.75%인 최초 가입보증료에 더해집니다.문제는 연금에 대한 이자와 보증료가 모두 더해진다는 것입니다.그리고 그것이 복리입니다.따라서 눈덩이처럼 불어나서 많이 받지 못하더라도 지불해야 할 금액이 엄청나게 됩니다.어처구니없는 것은 이것을 10년, 20년, 30년으로 계산하면 보증료+이자가 받는 주택연금 금액보다 커진다는 것입니다.그렇기 때문에 절대로 인출/해지/조기 사망(?)해서는 안 됩니다 개인적으로는 최초보증료+연간보증료 문제를 고려해보면… 사실 장점보다 단점이 더 많은 것 같습니다.그러니 주택연금의 연령이나 주택가격 조건을 충족하더라도 여러 측면을 고려해서 신중하게 결정하시기 바랍니다!